¿Se puede cambiar al administrador?
Sí. El Código Civil y Comercial establece que los administradores son nombrados y removidos por la asamblea, y que pueden ser removidos sin expresión de causa (art. 2066). No hace falta probar un incumplimiento ni esperar a que termine el mandato.
En la Ciudad de Buenos Aires, además, el mandato del administrador dura un año (Ley 941, art. 13). Al vencer, la asamblea decide si lo renueva; y en cualquier momento, en asamblea ordinaria o extraordinaria, puede designar a otro.
Qué mayoría hace falta
La remoción y la designación se resuelven por mayoría absoluta computada sobre la totalidad de los propietarios, con doble exigencia: más de la mitad de las unidades funcionales y, a la vez, más de la mitad de los porcentuales (art. 2060 del Código Civil y Comercial y art. 13 de la Ley 941).
Ejemplo: en un edificio de 20 unidades hacen falta al menos 11 unidades a favor que, además, sumen más del 50 % de los porcentuales. Se cuenta sobre el total de propietarios, no sobre los presentes.
Si en la asamblea no se llega a esa mayoría, la mayoría de los presentes puede proponer la decisión: se comunica por medio fehaciente a los ausentes y queda aprobada a los 15 días de notificados, salvo que se opongan antes con mayoría suficiente (art. 2060). Conviene revisar también el reglamento de propiedad horizontal del edificio, que fija las mayorías y la forma de computarlas para distintas decisiones.
Paso a paso
- Pedir propuestas. Compará administradores con una propuesta por escrito: qué servicios incluyen sus honorarios y cuáles se cobran aparte (Ley 941, arts. 9 y 14). Verificá que estén matriculados en el Registro.
- Convocar la asamblea con el tema en el orden del día. Por ejemplo: «Remoción del administrador y designación de un nuevo administrador». Tratar temas que no figuran en el orden del día es nulo (art. 2059). Convoca el administrador; si no lo hace, el consejo de propietarios (art. 2064). También es válida la autoconvocatoria aprobada por dos tercios de la totalidad de los propietarios (art. 2059), y si nadie convoca, el 10 % de los propietarios puede pedir una asamblea judicial (art. 2063).
- Votar y dejarlo en el acta. La remoción, la designación del nuevo administrador y sus honorarios tienen que quedar asentados en el Libro de Actas, firmado por el presidente de la asamblea y dos propietarios (art. 2062 y Ley 941, art. 14).
- Notificar al administrador saliente. Dentro de los 15 días hábiles tiene que entregar al consejo de propietarios los activos, libros y documentación del consorcio y rendir cuentas documentadas (art. 2067). La Ley 941 agrega la acreditación de los aportes del personal y las claves de la plataforma oficial, sin retener nada (art. 9).
- Hacer la transición. El nuevo administrador actualiza los firmantes de la cuenta bancaria del consorcio, los datos ante ARCA, proveedores, seguros y personal, y los datos del consorcio en la plataforma oficial del Registro, avisando a propietarios e inquilinos (Ley 941, art. 9).
Si el saliente no entrega la documentación
Lo primero es intimarlo por medio fehaciente (por ejemplo, carta documento) a cumplir con la entrega. No entregar los libros y la documentación en plazo incumple el artículo 9 de la Ley 941, lo que es una infracción que se puede denunciar ante Defensa al Consumidor de la Ciudad, a cargo del Registro (Ley 941, art. 15), sin perjuicio de las acciones judiciales que correspondan.
Errores frecuentes
- No incluir el tema en el orden del día: la decisión puede ser nula.
- Contar la mayoría sobre los presentes en lugar de sobre la totalidad de los propietarios.
- No dejar asentados los honorarios del nuevo administrador en el acta.
- Dejar pasar el plazo de entrega de 15 días hábiles sin intimar al saliente.
- Olvidar el plazo para impugnar: la acción de nulidad de una asamblea caduca a los 30 días de realizada (art. 2060).
Cómo te acompañamos
Hacemos un diagnóstico del consorcio sin costo y sin compromiso y te enviamos una propuesta clara, por escrito, para presentar en la asamblea. Una vez designados, coordinamos la entrega con la administración saliente y nos hacemos cargo de la documentación, la cuenta bancaria, los proveedores y el personal, para que la transición sea ordenada.
Esta página es informativa y se basa en el Código Civil y Comercial de la Nación y la Ley 941 de la Ciudad de Buenos Aires. No reemplaza el asesoramiento legal ni lo que establezca el reglamento de tu edificio.