La liquidación de expensas es el documento que muestra, mes a mes, en qué se gastó la plata del edificio y cuánto le toca pagar a cada unidad. En la Ciudad de Buenos Aires no es un formato libre: la Ley 941 fija qué datos tiene que incluir. Saber leerla es la mejor forma de controlar la administración.
Qué son las expensas
El Código Civil y Comercial (art. 2048) distingue dos tipos:
- Expensas ordinarias: los gastos de administración, de conservación y reparación de las partes comunes, y los que surgen de las obligaciones que la ley, el reglamento o la asamblea le imponen al administrador. Por ejemplo: sueldo y cargas del encargado, limpieza, servicios de las partes comunes, seguro, mantenimiento de ascensores.
- Expensas extraordinarias: las que dispone la asamblea por resolución, por ejemplo para una obra puntual.
En la liquidación, los importes de unas y otras tienen que figurar separados (Ley 941, art. 10).
Cómo se calcula lo que paga cada unidad
Cada unidad funcional paga según la proporción que fija el reglamento de propiedad horizontal del edificio (art. 2056 del Código Civil y Comercial), que en general coincide con su porcentual. Por eso dos departamentos del mismo edificio pueden pagar montos distintos.
No pagar por no usar un servicio no es una opción: nadie puede liberarse de las expensas renunciando al uso de los bienes o servicios comunes (art. 2049). La excepción es que el propio reglamento exima parcialmente a las unidades que no tienen acceso a determinados servicios o sectores.
Qué tiene que incluir la liquidación (Ley 941, art. 10)
| Dato | Qué tenés que encontrar |
|---|---|
| Administrador | Nombre, domicilio, teléfono, CUIT o CUIL y número de inscripción en el Registro Público de Administradores. |
| Consorcio | CUIT y clave de identificación ante el sindicato de trabajadores de edificios. |
| Ingresos y egresos | Los del mes anterior, con el activo o pasivo total. |
| Personal | Nombre, cargo, categoría del edificio, CUIL, sueldo básico, horas extras, período, descuentos y cargas sociales a cargo del consorcio. |
| Proveedores | Empresa, dirección, CUIT o CUIL, matrícula, trabajo realizado, elementos provistos, importe y, si corresponde, número de cuota. |
| Seguros | Compañía, número de póliza, tipo de seguro, bienes asegurados, vencimiento y cuota pagada. |
| Honorarios del administrador | Recibo con CUIT, número de inscripción, situación fiscal, importe y período. |
| Juicios | Si el consorcio es parte: juzgado, expediente, carátula, objeto, estado y capital reclamado. |
| Cuenta bancaria | Resumen de los movimientos del mes anterior de la cuenta del consorcio. |
| Ordinarias y extraordinarias | Importes separados. |
| Reclamos | Un sitio de la plataforma oficial y un teléfono para quejas o reclamos. |
Además, los recibos de expensas tienen que estar numerados e incluir los datos del consorcio, la unidad y el propietario, el período o concepto, el vencimiento con sus intereses, los datos del administrador y las formas de pago (Ley 941, art. 9).
Señales de alerta
- Gastos sin respaldo: pagos a proveedores sin CUIT, sin detalle del trabajo o sin comprobante.
- Honorarios que no coinciden con lo aprobado. Los honorarios se acuerdan con la asamblea y solo pueden modificarse con su aprobación, que tiene que constar en el acta (Ley 941, art. 14).
- Cobros por servicios que no se informaron. Al ser designado, el administrador tiene que informar por escrito qué servicios incluye en sus honorarios y cuáles encarga a terceros (Ley 941, art. 9). Incluir en la liquidación servicios no previstos es una infracción (art. 15).
- Fondos fuera de la cuenta del consorcio. El dinero tiene que estar depositado en una cuenta bancaria a nombre del consorcio (Ley 941, art. 9).
- Ordinarias y extraordinarias mezcladas en un solo importe.
- Uso del fondo de reserva sin autorización. Para disponer del fondo de reserva ante gastos imprevistos, el administrador necesita la autorización previa del consejo de propietarios (art. 2067 del Código Civil y Comercial).
Qué podés pedir como propietario
- Ver la documentación. El administrador tiene que conservar la documentación del consorcio y permitir que los propietarios la consulten (Ley 941, art. 9).
- La rendición de cuentas anual, documentada, dentro de los 60 días del cierre del ejercicio (art. 2067 del Código Civil y Comercial).
- Una auditoría. Si la asamblea lo decide, la gestión se somete a auditoría contable y legal por profesionales matriculados (Ley 941, art. 9).
Si el administrador no cumple, el incumplimiento de los artículos 9 y 10 de la Ley 941 es una infracción que se puede denunciar ante Defensa al Consumidor de la Ciudad, que tiene a su cargo el Registro.
Cómo lo hacemos en ABconsorcios
Cada movimiento del edificio va con su comprobante respaldatorio, y la rendición se publica apenas cierra el mes. Si querés ver cómo quedaría la liquidación de tu edificio, pedinos una propuesta o mirá qué incluye nuestra administración.
Esta guía es informativa y se basa en el Código Civil y Comercial de la Nación y la Ley 941 de la Ciudad de Buenos Aires. No reemplaza el asesoramiento legal ni lo que establezca el reglamento de tu edificio.