Las expensas pagan todo lo que hace funcionar el edificio: el sueldo del encargado, la limpieza, los servicios, el seguro y el mantenimiento. Cuando una unidad deja de pagar, la diferencia la terminan cubriendo los demás. Por eso el Código Civil y Comercial le da al consorcio herramientas concretas para cobrar, y deja muy pocas defensas para el que no paga.
Pagar expensas es una obligación del propietario
Todo propietario tiene que pagar las expensas comunes ordinarias y extraordinarias en la proporción de su parte indivisa, y contribuir al fondo de reserva si el edificio lo tiene (art. 2046). Las ordinarias cubren la administración y la conservación de las partes comunes; las extraordinarias son las que dispone la asamblea, por ejemplo para una obra puntual (art. 2048).
Lo que no sirve como excusa
La ley es tajante: nadie puede liberarse de pagar una expensa (art. 2049) por:
- No usar los servicios o las partes comunes (por ejemplo, no usar el ascensor o la pileta).
- Vender la unidad, ni siquiera en un remate.
- Abandonar la unidad.
Tampoco se puede retener el pago como forma de reclamo contra el consorcio. Si un propietario cree que tiene un derecho contra el consorcio, lo tiene que reclamar por la vía que corresponda, pero sin dejar de pagar. La única defensa que la ley admite es la compensación (art. 2049).
Lo que sí puede hacer el reglamento es eximir en parte a las unidades que no tienen acceso a ciertos servicios o sectores del edificio, como un local a la calle que no usa el ascensor (art. 2049).
Quién más responde por la deuda
Además del propietario, y sin liberarlo a él, están obligados a pagar los poseedores por cualquier título (art. 2050), como puede ser quien ya recibió la posesión del departamento aunque todavía no haya escriturado.
Y la deuda sigue a la unidad: quien compra no puede liberarse de las expensas que se generaron antes de su compra (art. 2049). Por eso, antes de comprar conviene pedir el certificado de deuda de expensas.
Intereses por pagar tarde
El recibo de expensas tiene que estar numerado e indicar el vencimiento con su interés respectivo, además de los datos del consorcio, de la unidad y del administrador (Ley 941, art. 9). La ley no fija la tasa: suele surgir del reglamento o de una decisión de la asamblea.
Hay un límite: los jueces pueden reducir los intereses cuando la tasa fijada excede, sin justificación y de manera desproporcionada, el costo medio del dinero para operaciones similares. Lo pagado de más se imputa al capital (art. 771 del Código Civil y Comercial).
Cómo cobra el consorcio
| Paso | Qué dice la ley |
|---|---|
| Certificado de deuda | Lo emite el administrador y, si el edificio tiene consejo de propietarios, lo aprueba el consejo. Ese certificado es título ejecutivo (art. 2048). |
| Juicio ejecutivo | Al ser título ejecutivo, el consorcio puede iniciar un juicio ejecutivo, más corto que un juicio ordinario y con defensas acotadas para el deudor. |
| Representación | El administrador representa al consorcio en todas las gestiones judiciales (art. 2067). |
| Información a los propietarios | Los juicios por cobro de expensas se informan en cada liquidación mensual: juzgado, expediente, carátula, objeto, estado y capital reclamado (Ley 941, art. 10). |
| Cobro | Si la sentencia es favorable, el administrador tiene que depositar lo cobrado en la cuenta del consorcio dentro de los 2 días hábiles (Ley 941, art. 9). |
Si la deuda no se paga ni siquiera con la sentencia, la ejecución puede llegar al embargo y remate de la unidad.
Si tenés deuda de expensas
- Pedí el detalle por escrito. La administración tiene que conservar la documentación del consorcio y garantizarte el acceso (Ley 941, art. 9).
- Consultá si el consorcio acepta un plan de pagos antes de que el reclamo llegue a juicio: los intereses y las costas judiciales agrandan la deuda.
- Si no estás de acuerdo con un cargo, reclamá, pero sin dejar de pagar (art. 2049). Si el problema es la liquidación, mirá qué tiene que incluir por ley.
Cómo lo hacemos en ABconsorcios
La cobranza es parte de la administración: recibos numerados, seguimiento mes a mes y fondos depositados en la cuenta bancaria del consorcio. Si en tu edificio la morosidad se volvió un problema, pedinos una propuesta o mirá qué incluye nuestra administración.
Esta guía es informativa y se basa en el Código Civil y Comercial de la Nación y la Ley 941 de la Ciudad de Buenos Aires. No reemplaza el asesoramiento legal ni lo que establezca el reglamento de tu edificio.