La asamblea es el órgano donde los propietarios deciden sobre el edificio: aprueban gastos y obras, designan o remueven al administrador y controlan su gestión. Las reglas están en el Código Civil y Comercial (arts. 2058 a 2063) y, en la Ciudad de Buenos Aires, en la Ley 941. El reglamento de propiedad horizontal de cada edificio completa el resto.
Qué decide la asamblea
Según el art. 2058, la asamblea resuelve:
- Las cuestiones que le atribuyen la ley o el reglamento.
- Las cuestiones del administrador o del consejo de propietarios que le sometan ellos, o quien represente el 5 % de los porcentuales.
- La conformidad con el nombramiento y despido del personal del consorcio.
- Todo lo que no sea atribución del administrador o del consejo.
Cómo se convoca
- En la forma que fija el reglamento, con el orden del día redactado de forma precisa y completa. Tratar temas que no figuran es nulo, salvo que estén presentes todos los propietarios y acuerden por unanimidad tratarlos (art. 2059).
- En CABA, la convocatoria tiene que indicar lugar, día, horario y temario, y adjuntar el acta de la última asamblea. Si no cumple con esto, es nula (Ley 941, art. 9).
¿Quién convoca?
- El administrador, que tiene la obligación de convocar y redactar el orden del día (art. 2067).
- El consejo de propietarios, si el administrador no lo hace (art. 2064).
- Los propios propietarios, autoconvocados. Las decisiones son válidas si la autoconvocatoria y el temario se aprueban por dos tercios de la totalidad de los propietarios (art. 2059).
- Un juez. Si el administrador y el consejo no convocan, los propietarios que representan el 10 % del total pueden pedir una asamblea judicial (art. 2063).
Mayorías
La regla general es la mayoría absoluta sobre la totalidad de los propietarios, con doble exigencia: más de la mitad de las unidades funcionales y, a la vez, más de la mitad de los porcentuales (art. 2060).
Ejemplo: en un edificio de 20 unidades hacen falta al menos 11 unidades a favor que, además, sumen más del 50 % de los porcentuales. No alcanza con la mayoría de los presentes.
Si en la asamblea no se llega a esa mayoría, la mayoría de los presentes puede proponer la decisión. Se comunica por medio fehaciente a los ausentes y queda aprobada a los 15 días de notificados, salvo que se opongan antes, por igual medio, con mayoría suficiente (art. 2060).
Algunas decisiones tienen reglas propias:
| Decisión | Qué hace falta | Artículo |
|---|---|---|
| Designar o remover al administrador | Mayoría absoluta | 2060 · Ley 941, art. 13 |
| Modificar el reglamento | Dos tercios de la totalidad de los propietarios | 2057 |
| Autoconvocatoria y su temario | Dos tercios de la totalidad de los propietarios | 2059 |
| Mejoras u obras nuevas en partes comunes | Mayoría de los propietarios, con informe técnico previo | 2051 |
| Obras que modifican la estructura de forma sustancial, o que benefician a un solo propietario | Unanimidad | 2052 |
| Demolición, reparación o reconstrucción por grave deterioro | Mayoría que represente más de la mitad del valor | 2055 |
| Suprimir o limitar derechos de una unidad | Conformidad expresa de su titular | 2061 |
| Decidir sin asamblea | Unanimidad del total de los propietarios | 2059 |
El reglamento de cada edificio también fija mayorías y la forma de computarlas para distintas decisiones (art. 2056), así que conviene leerlo junto con el Código.
El acta
- Es obligatorio llevar un Libro de Actas de Asamblea y un Libro de Registro de Firmas de los propietarios (art. 2062).
- Los presentes firman el acta como constancia de asistencia, y el administrador coteja esas firmas con las registradas.
- El acta la redacta un secretario de actas elegido por los propietarios. Contiene el resumen de lo deliberado y las decisiones, y la firman el presidente de la asamblea y dos propietarios.
- Al pie, el administrador deja constancia de las comunicaciones enviadas a los ausentes y de las oposiciones o conformidades recibidas.
Impugnar una asamblea
El derecho a pedir judicialmente la nulidad de una asamblea caduca a los 30 días contados desde la fecha en que se hizo (art. 2060). Si algo no se hizo bien, conviene actuar rápido.
El consejo de propietarios
La asamblea puede designar un consejo de propietarios que controla los aspectos económicos y financieros, autoriza el uso del fondo de reserva, convoca la asamblea si el administrador no lo hace y administra en caso de vacancia. Fuera de esos casos, no reemplaza al administrador (art. 2064).
Cómo lo hacemos en ABconsorcios
Convocamos con un orden del día claro, llevamos al día los libros de actas y de firmas, y comunicamos lo resuelto a todos los propietarios. Si tu edificio está pensando en un cambio, mirá cómo cambiar de administrador o pedinos una propuesta.
Esta guía es informativa y se basa en el Código Civil y Comercial de la Nación y la Ley 941 de la Ciudad de Buenos Aires. No reemplaza el asesoramiento legal ni lo que establezca el reglamento de tu edificio.