El reglamento de propiedad horizontal es la “constitución” del edificio: define qué es de cada uno, qué es de todos, cuánto paga cada unidad y cómo se toman las decisiones. Junto con el Código Civil y Comercial, es lo primero que hay que leer ante cualquier duda de convivencia.
Qué es
Es un documento que se redacta por escritura pública y se inscribe en el registro inmobiliario cuando el edificio se divide en unidades. Forma parte del título de propiedad de cada unidad funcional (art. 2038), así que todo propietario está alcanzado por él desde que compra.
Algunos edificios tienen, además, un reglamento interno con reglas de uso cotidiano. Cumplir los dos es una obligación de cada propietario (art. 2046).
Qué tiene que contener
Entre otras cosas, el reglamento tiene que determinar (art. 2056):
- Las unidades funcionales, los bienes propios y las partes comunes.
- La proporción de cada unidad y la que le toca en el pago de expensas.
- El uso y goce de las partes comunes y de los bienes del consorcio.
- El destino de las unidades y de las partes comunes.
- Cómo se convoca la asamblea, con qué periodicidad y cómo se notifica.
- Las mayorías para cada decisión y cómo se computan.
- El límite de cartas poder que puede tener cada propietario.
- Las facultades del administrador, el plazo de su mandato y el ejercicio financiero del consorcio.
Lo que cada propietario puede hacer
- Vender o alquilar su unidad sin pedir permiso a los demás (art. 2045).
- Usar las partes comunes según su destino, sin perjudicar ni restringir los derechos de los otros (art. 2040).
Lo que cada propietario tiene que hacer (art. 2046)
- Cumplir el reglamento y el reglamento interno.
- Conservar su unidad en buen estado.
- Pagar las expensas ordinarias y extraordinarias, y contribuir al fondo de reserva si lo hay.
- Permitir el acceso a su unidad para reparar partes comunes o verificar cocinas, calefones, estufas y otras instalaciones riesgosas.
- Notificar al administrador si fija un domicilio distinto del de la unidad.
Lo que está prohibido (art. 2047)
Para propietarios y también para los ocupantes, como los inquilinos:
- Usar la unidad para fines distintos de los que prevé el reglamento, o contrarios a la moral.
- Perturbar la tranquilidad de los demás más allá de la normal tolerancia.
- Hacer actividades que comprometan la seguridad del edificio.
- Guardar cosas peligrosas o perjudiciales.
Ruidos y otras infracciones
Ante una infracción, lo habitual es empezar por hablar y, si no alcanza, pedir que la administración intime por escrito al responsable. Si el problema sigue, la ley da una salida concreta: el consorcio o cualquier propietario afectado puede iniciar una acción judicial para hacer cesar la infracción, por la vía procesal más rápida disponible. Si el infractor es un ocupante no propietario, puede ser desalojado si reitera las infracciones (art. 2069).
Cómo se modifica
- El reglamento solo puede modificarse con una mayoría de dos tercios de la totalidad de los propietarios (art. 2057), no de los presentes en la asamblea.
- Si el cambio suprime o limita derechos de una unidad, más allá del funcionamiento cotidiano, hace falta además la conformidad expresa de su titular (art. 2061).
- Como el reglamento original, la modificación se instrumenta por escritura pública y se inscribe en el registro inmobiliario (arts. 2038 y 2053).
Para las demás decisiones, mirá cómo funcionan las asambleas y sus mayorías.
Cómo lo hacemos en ABconsorcios
Ante un conflicto de convivencia partimos del reglamento y del Código, intimamos por escrito cuando hace falta y llevamos a la asamblea lo que tiene que decidir el consorcio. Si tu edificio necesita ordenar estas cuestiones, pedinos una propuesta.
Esta guía es informativa y se basa en el Código Civil y Comercial de la Nación y la Ley 941 de la Ciudad de Buenos Aires. No reemplaza el asesoramiento legal ni lo que establezca el reglamento de tu edificio.