Comprar un departamento en propiedad horizontal es también entrar a un consorcio. Antes de firmar conviene saber dos cosas: si la unidad debe expensas y en qué situación está el edificio. Para eso existe el certificado de deudas y de créditos del consorcio, que el Código Civil y Comercial obliga al administrador a entregar.
Por qué importa: la deuda sigue a la unidad
Cada propietario puede vender su unidad sin pedirle permiso a los demás (art. 2045). Pero quien compra no puede liberarse de las expensas que se devengaron antes de su compra (art. 2049). Si el vendedor dejó deuda, el consorcio puede reclamársela al nuevo dueño.
Por eso, en la práctica, el certificado se pide antes de escriturar, y la deuda que aparezca se cancela en la operación.
Qué tiene que informar
El administrador debe expedirlo a pedido de parte interesada, dentro de los 3 días hábiles, e incluir (art. 2067, inc. l):
- Las deudas y los créditos del consorcio por todo concepto.
- La constancia de reclamos administrativos o judiciales que existan.
- La información sobre los seguros vigentes.
Fijate que no habla solo de la deuda de la unidad: también informa la situación del consorcio en su conjunto. Un juicio en curso o una deuda importante del edificio puede convertirse más adelante en expensas extraordinarias que vas a pagar como nuevo propietario.
Qué revisar antes de comprar
| Qué pedir | Para qué |
|---|---|
| Certificado de deudas y créditos | Saber si la unidad debe expensas y si el consorcio tiene deudas o juicios (art. 2067). |
| Últimas liquidaciones de expensas | Ver cuánto se paga por mes, si hay expensas extraordinarias en curso y cuántas cuotas quedan (Ley 941, art. 10). |
| Actas de las últimas asambleas | Saber si ya se aprobaron obras o gastos que todavía no se cobraron. |
| Reglamento de propiedad horizontal | Confirmar el destino permitido de la unidad (vivienda, oficina, local) y la proporción de expensas que le corresponde (art. 2056). |
| Seguro del consorcio | Que esté vigente y qué cubre. Mirá qué tiene que cubrir el seguro. |
Si pensás usar la unidad para algo distinto de lo que prevé el reglamento, tené en cuenta que está prohibido destinarla a fines distintos de los previstos en él (art. 2047).
Si sos quien vende
- Pedile el certificado al administrador con tiempo: tiene 3 días hábiles para entregarlo.
- Si hay deuda, se puede cancelar antes o en la misma escritura.
- Recordá que las expensas se deben hasta que dejás de ser propietario: vender no libera de las ya generadas (art. 2049).
Después de comprar
- Avisale al administrador que sos el nuevo propietario. El administrador lleva el libro de registro de propietarios (art. 2067).
- Si querés recibir las notificaciones en otro domicilio, tenés que notificarlo fehacientemente (art. 2046).
- Pedí tu usuario en la plataforma web oficial de la Ciudad para consorcios: el administrador tiene que tener dado de alta al edificio y darte los datos para registrarte (Ley 941, arts. 9 y 30).
Cómo lo hacemos en ABconsorcios
Emitimos el certificado dentro del plazo legal, con el detalle de deudas, créditos, reclamos y seguros. Si tenés dudas sobre un edificio en el que estás por comprar o vender, escribinos. También podés leer qué pasa con la deuda de expensas.
Esta guía es informativa y se basa en el Código Civil y Comercial de la Nación y la Ley 941 de la Ciudad de Buenos Aires. No reemplaza el asesoramiento legal ni lo que establezca el reglamento de tu edificio.