Tarde o temprano todo edificio tiene un gasto grande: una bomba que se rompe, una filtración en la terraza, una obra que exige la normativa. Hay dos formas de afrontarlo: con un fondo de reserva ahorrado de antemano o con expensas extraordinarias que se cobran en el momento. Las dos tienen reglas propias.
Ordinarias y extraordinarias: la diferencia
El Código Civil y Comercial las distingue así (art. 2048):
- Expensas ordinarias: los gastos de administración, de conservación, reparación o sustitución de las partes comunes y los que surgen de las obligaciones del administrador. También son ordinarias, por ley, las instalaciones para el acceso y la circulación de personas con discapacidad y las vías de evacuación alternativas para siniestros.
- Expensas extraordinarias: las que dispone la asamblea por resolución, por ejemplo para una obra o una compra puntual.
Todos los propietarios pagan las dos, en la proporción de su parte indivisa (art. 2046), y en la liquidación tienen que aparecer separadas y diferenciadas (Ley 941, art. 10).
El fondo de reserva
El Código no obliga a todos los edificios a tener uno: habla de contribuir a su integración “si lo hay” (art. 2046). Su creación, su monto y la forma de integrarlo los definen el reglamento o la asamblea.
Lo que sí regula la ley es cómo se usa: para disponer del fondo, total o parcialmente, ante gastos imprevistos y mayores que los ordinarios, el administrador necesita la autorización previa del consejo de propietarios (arts. 2064 y 2067). El fondo no es una caja para cubrir gastos corrientes ni la morosidad de todos los meses.
Si el edificio no tiene consejo de propietarios, lo prudente es llevar la decisión a la asamblea, que es el órgano que resuelve las cuestiones no atribuidas al administrador (art. 2058).
Dónde está la plata
- Los fondos del consorcio tienen que estar depositados en una cuenta bancaria a nombre del consorcio (Ley 941, art. 9).
- Cada liquidación tiene que incluir el resumen de movimientos de esa cuenta del mes anterior (Ley 941, art. 10).
- El certificado de deudas y créditos del consorcio, que el administrador entrega a pedido, refleja la situación del consorcio por todo concepto (art. 2067).
Cuándo se cobran expensas extraordinarias
Las decide la asamblea. Salvo que el reglamento fije otra cosa (art. 2056), la regla es la mayoría absoluta de los propietarios, con doble exigencia de unidades y porcentuales (art. 2060). Usos habituales:
- Obras y mejoras en partes comunes. Mirá qué mayoría necesita cada obra.
- Reparaciones grandes que el fondo de reserva no alcanza a cubrir.
- Juicios o deudas del consorcio que hay que afrontar.
Si se pagan en cuotas, cada liquidación tiene que indicar la cantidad total de cuotas y el número de cuota que se paga (Ley 941, art. 10).
Qué conviene controlar
- Que el saldo del fondo figure en la liquidación y coincida con el resumen bancario.
- Que cada uso del fondo tenga la autorización previa del consejo.
- Que las extraordinarias tengan su acta de asamblea y estén separadas de las ordinarias.
- Que el gasto tenga su comprobante y sus presupuestos cumplan la ley. Mirá qué tiene que tener un presupuesto.
Cómo lo hacemos en ABconsorcios
Cada movimiento va con su comprobante y la liquidación muestra por separado ordinarias, extraordinarias y el estado de la cuenta del consorcio. Si querés ordenar las finanzas de tu edificio, pedinos una propuesta o mirá cómo leer la liquidación de expensas.
Esta guía es informativa y se basa en el Código Civil y Comercial de la Nación y la Ley 941 de la Ciudad de Buenos Aires. No reemplaza el asesoramiento legal ni lo que establezca el reglamento de tu edificio.