Una terraza que filtra, un ascensor que hay que modernizar o un vecino que quiere cerrar su balcón: las obras son una de las fuentes de conflicto más comunes en un consorcio. El Código Civil y Comercial fija quién decide cada una y quién la paga.
Primero: ¿es parte común o propia?
| Es común | Es propio de cada unidad |
|---|---|
| El terreno, los pasillos y las escaleras | Lo que está dentro del volumen de la unidad |
| Techos, azoteas, terrazas y patios solares | Tabiques internos que no son portantes |
| Cimientos, columnas, vigas, muros maestros y las estructuras de los balcones | Puertas, ventanas y artefactos |
| Cañerías en toda su extensión y cableados hasta que entran a la unidad | Los revestimientos, incluso los de los balcones |
| Ascensores, montacargas e instalaciones de servicios centrales | Lo que el reglamento defina como propio |
| Muros exteriores y divisorios |
Fuente: arts. 2041 y 2043. La lista de partes comunes es enunciativa, y lo que no tiene un uso determinado se considera común (art. 2040).
Cada propietario paga la conservación y reparación de su propia unidad. Las de las partes comunes se pagan con las expensas (art. 2048).
Mejoras u obras nuevas: mayoría con informe técnico
Para hacer mejoras u obras nuevas sobre partes comunes hace falta el consentimiento de la mayoría de los propietarios, con un informe técnico previo de un profesional autorizado (art. 2051).
Si hay desacuerdo, quien pidió la obra y se la negaron, o la minoría afectada en su interés particular que se opuso, pueden pedirle al juez que deje sin efecto la decisión. El juez evalúa si la obra es de costo excesivo, si es contraria al reglamento o a la ley y si afecta la seguridad, la solidez, la salubridad, el destino o el aspecto arquitectónico del edificio. Mientras tanto, lo resuelto por la mayoría no se suspende sin una orden judicial expresa (art. 2051).
Cuándo hace falta unanimidad
- Cuando la obra modifica la estructura del edificio de manera sustancial, aunque no implique sumar pisos ni excavar (art. 2052).
- Cuando la obra sobre partes comunes es en interés particular y beneficia a un solo propietario (art. 2052).
En ese segundo caso, si se autoriza, el beneficiario la paga a su costa, junto con los gastos de modificar e inscribir el reglamento si hace falta (art. 2053).
Reparaciones urgentes
Si no están el administrador ni el consejo de propietarios, cualquier propietario puede hacer una reparación urgente en partes comunes, como gestor de negocios (art. 2054). Pero si el gasto resulta injustificado, el consorcio puede negarle el reintegro y exigirle que deje todo como estaba, a su costa.
Grave deterioro o destrucción
Si el edificio sufre un grave deterioro, la asamblea puede resolver la reparación, la reconstrucción o la demolición y venta, con una mayoría que represente más de la mitad del valor. Si se decide reconstruir, la minoría no puede ser obligada a contribuir: puede transmitir sus derechos a terceros dispuestos a hacer la obra (art. 2055).
Las obligaciones del administrador
- Atender la conservación de las partes comunes y la seguridad de la estructura, y cumplir las normas de seguridad y las verificaciones que imponen las reglamentaciones locales (art. 2067; Ley 941, art. 9).
- Denunciar ante el Gobierno de la Ciudad las obras hechas en el edificio sin permiso o aviso de obra (Ley 941, art. 9).
- Pedir presupuestos que cumplan los requisitos de la Ley 941. Mirá qué tiene que tener cada presupuesto.
Los propietarios, por su parte, tienen que permitir el acceso a su unidad cuando hace falta reparar partes comunes (art. 2046).
Cómo lo hacemos en ABconsorcios
Llevamos cada obra a la asamblea con su informe técnico y presupuestos comparables, y la seguimos hasta el final. Si en tu edificio hay una obra pendiente, pedinos una propuesta. Para cómo se pagan, mirá fondo de reserva y expensas extraordinarias.
Esta guía es informativa y se basa en el Código Civil y Comercial de la Nación y la Ley 941 de la Ciudad de Buenos Aires. No reemplaza el asesoramiento legal ni lo que establezca el reglamento de tu edificio.